Все объекты жилой и коммерческой недвижимости в Германии вносятся в земельный реестр (Grundbuch), который создаётся для каждой единицы недвижимости, и в котором Вы можете увидеть всю историю владения объектом.
Заключив нотариальный договор приобретения недвижимости, нотариус сообщает в учреждение (Grundbuchamt), что произошла сделка по приобретению недвижимости и подаёт заявление о том, что данный объект находится в стадии продажи. О чём заносится соответствующая пометка в реестре (Auflassungsvormerkung или Erwerbsvormerkung). Эта пометка даёт уверенность в том, что недвижимость не будет продана многократно, т.к. другому покупателю (и, естественно, нотариусу), увидевшему эту запись в документах сразу будет ясно, что по этому объекту уже проведена сделка. Данная запись является своего рода страховкой для покупателя, обеспечивающей надёжность проведения сделки.
Но надо заметить, что данная запись не является обязательной. Покупатель может отказаться от неё, если он доверяет продавцу на 100 %-ов. Например, если сделка производится между родственниками.
Кроме того, если Вы взяли ипотеку для финансирования недвижимости, нотариус подаёт заявление на внесение в реестр суммы кредита (Grundschuld или Hypothek). Таким образом, сразу становится понятно, что объект заложен. Внесение данного обременения является условием для выплаты банком кредита.
Как правило, после внесения этих записей в реестр производится оплата стоимости недвижимости. После подтверждения произведённой оплаты, нотариус подаёт заявление о внесении записи об изменении права собственности и удалении из реестра предварительной записи о продаже объекта (это производится одновременно).
Как правило, Земельный реестр в Германии ведётся в электронной форме, и Вы всегда можете заказать в госучреждении актуальную выписку по вашему объекту (например, при подаче документов на получение визы).
При покупке недвижимости в Германии Вы должны учитывать расходы на оплату вышеуказанных действий. Мы обычно рекомендуем закладывать 0,7 % от стоимости объекта. Но, естественно, это не совсем точно и зависит, как и стоимость услуг нотариуса, от цены недвижимости. Например, если объект сделки стоит 100 тысяч евро, то стоимость внесения записей в реестре Вам обойдётся примерно 435 евро, а с кредитом 60 тысяч в 685 евро. Если стоимость 500 тысяч, то без кредита Вы заплатите примерно 1.430 евро, с кредитом в 300 тысяч - 2.253 евро. При инвестиции в 1 миллион - примерно 2.530, а если Вы берёте на сделку 600 тысяч евро в банке, то это обойдётся примерно 4.050 евро.